Šta se menja za stambene zajednice u novom zakonu

Upravnika zgrade, odnosno stambene zajednice i dalje će birati vlasnici stanova u zgradi. Novim nacrtom Zakona o stanovanju, međutim, predviđa se izmena vezana za situaciju kada se upravljanje prepušta – “profesionalcima”. Tačnije, kada krene primena novog zakona profesionalnim upravljanjem moći će da se bave samo firme, a ne profesionalni upravnik kao fizičko lice.

Nacrt zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada na javnoj je raspravi od 11. septembra do 3. oktobra.

Upravnika stambene zajednice biraju, kao i do sada – članovi skupštine stambene zajednice, a to su vlasnici stanova u zgradi.

Njegov mandat i dalje traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, a po isteku vremena na koje je izabran može biti ponovo biran.

Upravnik zgrade o žalbama: Tražena čak i zabrana kretanja u štiklama uveče

Novim zakonom dopunjuje se postojeći član 49, kojim se propisuje da za upravnika stambene zajednice može biti biran i član porodičnog domaćinstva kojeg vlasnik stana ovlasti za učešće u radu i odlučivanje stambene zajednice kao i član porodičnog domaćintva preminulog vlasnika kada nije sprovedena ostavinska rasprava.

„Ova dopuna je bila neophodna pošto su to česte životne situacije, a sama dopuna doprinosti cilju zakona da unapredi efikasnost upravljanja i održavanja u stambenim zgradama“, navodi se u obrazloženju nacrta zakona.

Sadašnji zakon predviđa da, ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga, svaki vlasnik stana ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.

Upravljanje se ne poverava profesionalnom upravniku

Međutim, po novom zakonu, upravljanje ne može da se poveri profesionalnom upravniku, već – „organizatoru profesionalnog upravljanja“.

„Razlog ove izmene je činjenica da se posao profesionalnog upravljanja može poveriti isključivo ugovorom organizatoru profesionalnog upravnika, a ne profesionalnom upravniku kao fizičkom licu“, stoji u obrazloženju nacrta.

Poslovima profesionalnog upravljanja, po novom, mogu da se bave samo preduzeća ili preduzetnici. To su organizatori profesionalnog upravljanja, koji će angažovati osobe koje ispunjavaju uslove za profesionalnog upravnika.

„Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje ispunjava uslove za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja u skladu sa ovim zakonom i ako je upisan u registar organizatora profesionalnog upravljanja koji vodi Privredna komora Srbije“, stoji u nacrtu zakona.

Šire nadležnosti

Novi zakon donosi i promenu u oblasti nadležnosti organizatora profesionalog upravljanja.

„Pre svega je uočena nemogućnost sprovođenja i neusaglašenost sa Zakonom o radu odredbe kojom su propisane obaveze profesionalnog upravnika da prima prijave kvarova u periodu od 00-24 časa, što bi to značilo da jedno lice radi 24 časa, a što fizički nije moguće. Ova odredba koju su građani često zloupotrebljavali pozivajući profesionalne upravnike posle radnog vremena za probleme koji nisu hitni, naročito je problematična u slučaju profesionalnog upravnika koji obavlja posao samostalno kao preduzetnik. S druge strane, prijem kvarova koji zahtevaju hitnu intervenciju je neophodno obezbediti, a što je moguće učiniti organizovanjem prijema preko kol centra ili na neki drugi način, a što u prvom redu predstavlja obavezu organizatora profesionalnog upravljanja“, navodi se u obrazloženju zakona.

Ujedno se, kako se ističe, menja i formulisanje obaveze koja se odnosi na hitne intervencije, jer profesionalni upravnik ne može da obezbedi izvršenje ovih radova, već da organizuje njihovo izvršenje.

Biće „najviše tri ponude“, a ne „najmanje tri“

„Menja se i odredba kojom je bilo utvrđeno da profesionalni upravnik predlaže visinu naknade za radove održavanja na osnovu najmanje tri ponude, a što suštinski nije njegov jedini zadatak u vezi sa radovima održavanja, niti je neophodno uvek nabavljati tri ponude za manje radove koji nisu hitne intervencije, a za neke radove nije ni moguće obezbediti tri ponude na tržištu. Pored toga što prilikom izbora različitih ponuda za izvrđenje potrebnih radova profesionalni upravnik mora da vodi računa o brojnim aspektima ponude, koji pored cene obuhvataju kvalitet ponude i reference izvođača radova, rokove izvršenja, način plaćanja, garantne rokove i druge uslove ugovora, mnogo je važnije da sve ove aspekte ponude obrazloži članovima skupštine stambene zajednice, koji odlučuju o prihvatanju ponuda“, stoji u obrazloženju ministarstva.

Tako će, po novom, profesionalni upravnik prikupljati „najviše tri ponude za potrebe investicionog održavanja, odnosno održavanja čiji je trošak veći od 20 odsto ukupnog iznosa planiranih minimalnih godišnjih naknada za održavanje zajedničkih delova zgrade“.

Ovaj član je dopunjen i odredbom kojom se omogućava da profesionalni upravnici imaju ovlašćenja da izvršavaju osnovne obaveze i prinudnoj upravi kada skupština stambene zajednice ne funkcioniše zbog neodgovornosti ili konflikata između vlasnika stanova.

Šta kažu u ministarstvu

Prеdložеnim izmеnama Zakona o stanovanju prеcizira sе da jе stambеna zajеdnica nеdobitna organizacija ali da možе da ostvarujе prihodе izdavanjеm zajеdničkih dеlova zgradе na tržištu i da sе taj prihod koristi za potrеbе održavanja zgradе.

Prеdviđеno jе postojanjе ”zajеdnica ulaza” u zgradama kojе imaju višе fizički razdvijеnih cеlina a rеgulišе sе dodatna saglasnost stambеnе zajеdnicе za postavljanjе instalacija kojе еmituju zračеnja.

Izmеnama zakona prеdlažе da sе dodaju novih informacijе u Rеgistar stambеnih zajеdnica kao što su ”program održavanja” i ”izvеštaj o osiguranju” i to su javno dostupni podaci kako bi sе olakšao inspеkcijski nadzor u smislu omogućavanja kontrolе bitnih informacija o održavanju zgradе bеz fizičkog nadzora odnosno еlеktronskim putеm, najavio je resorni ministar Goran Vesić uoči početka javna rasprave.

”Uvodi sе obavеzno osiguranjе od štеtе trеćim licima kroz zaključivanja ugovora o osiguranju od štеtе trеćim licima na zajеdničkim dеlovima zgradе za zgradе sa pеt i višе stanova. Tako ćе ubudućе u slučaju pada dеla fasadе fizičko ili pravno licе kojе jе oštеćеno moći da naplati štеtu”, naglasio jе Vеsić.

Autor: Daniela Ilić Krasić

Shutterstock