Čisti računi pre ključa, da ne ostanete bez svega

Investitor je čitavu zgradu sazidao ne davši ni dinar za utrošenu struju. Stanari novih kvadrata, srećni što su dočekali krov nad glavom, nisu ni sanjali da će i pre prvog ispečenog jajeta isplaćivati dugove graditelja. Oni i nisu tako loše prošli.

Dešavalo se, ne tako davno, da kupci novih stanova nisu znali da su njihovi kvadrati pod hipotekom, iako su proveravali dokumentaciju. Kada je investitor prestao da plaća kredit, ispostavilo se da banka ima pravo na stanove, a da je upis hipoteke nekako “zakasnio”. Nije ga bilo u katastru dok se stanovi nisu prodali.

– Prema propisima, nadležnoj službi za katastar nepokretnosti podnosi se i zahtev za upis hipoteke koja se radi u formi javnobeležničkog zapisa – dodaju javni beležnici. – Taj zapis se odmah dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke, kako za stanove u izgradnji tako i za starogradnju. Od tog dana je nemoguće da onaj ko izvrši uvid u katastar ne bude obavešten o hipoteci. Inače, o postojanju upisane hipoteke javni beležnik je dužan da upozori kupce. Nažalost, postoje raniji slučajevi u kojima su investitori založili nepokretnost, a da hipoteka nije upisana u katastar.

Pre nego što se upusti u kupovinu nekretnine, svaki kupac pojedine podatke o prodavcu stana može i sam da proveri, pogotovo ako je reč o preduzeću. Na raspolaganju su mu javno dostupni registri, poput prinudne naplate pri Narodnoj banci Srbije i registri privrednih društava i finansijskih izveštaja u Agenciji za privredne registre.

Obe institucije nude mogućnost da se ovim podacima pristupi slobodno, putem interneta, gde lako može da se proveri da li je konkretno preduzeće u blokadi, ili je to bilo u prethodnom periodu, i za koji iznos dospelih dugova. U APR-u može da se vidi od kada firma posluje, ko su joj osnivači, da li su profitabilni ili gubitaši.

Putem interneta su delimično dostupni i podaci iz Katastra nepokretnosti, gde se upisom tačne adrese objekta vidi da li je nekretnina opterećena.

Poznavaoci stanja na tržištu nekretnina navode da dosta toga u teoriji nije moguće, ali u praksi, ipak, jeste. Zato se i dešava da se novi vlasnici stanova preko noći zadese u “nebranom grožđu”, kada hitno moraju da rešavaju neku nepredviđenu situaciju koja iziskuje prilično novca.

Na pitanje o čemu građani koji planiraju kupovinu kvadrata treba da vode računa, advokat Svetlana Pavlović odgovara:

– Za kupce je najbitnije da odmah provere na koga je stan upisan. Zatim, da provere svu dokumentaciju koja se odnosi na prethodne vlasnike, što znači da se utvrdi da li postoji pravni sled. Potom, treba da sastave ugovor i odu kod notara – objašnjava za “Novosti” advokat Svetlana Pavlović. – Takođe, stan mora biti “čist”. To znači da nije pod hipotekom, da nema terete, zabeležbe i ostalo.

Bilo je slučajeva da neko kupi stan, ali se ne uknjiži u katastar, i onda u listu nepokretnosti stoji raniji vlasnik. Ovo je mnogima donelo silne probleme sa izvršiteljima, koji su jureći naplatu dugova prodavali praktično tuđe stanove. Oni se rukovode listom nepokretnosti, a ne kupoprodajnim ugovorom.

– Kada je reč o samom upisu u katastar, postoji pravilo: prvi u vremenu, jači u pravu – navodi Svetlana Pavlović. – Tačnije, ko prvi zaključi ugovor i upiše se kao vlasnik, taj se smatra imaocem prava svojine. A ovi drugi mogu da tuže prodavca.

Pravilo da banka sve proverava kada odobrava stambeni kredit klijentu, ne znači da je kupac uvek zaštićen. Banci je bitno da konkretni kvadrati zaista postoje, i da je uspostavljena hipoteka na tu, ili na neku drugu nekretninu. Zato se dešava da kupac tek po ulasku u novi stan shvati da je investitor, na primer, četiri stana u nadogradnji u potkrovlju priključio na – isti strujomer. Otuda je morao Elektrodistribuciji da plati novo brojilo.

Novosti